DE ROBERT KIYOSAKI
Cómo invertir en bienes raíces, por Robert Kiyosaki.
En “El cuadrante del flujo del dinero” (tercer libro de Kiyosaki) se cita un ejemplo interesante de cómo invertir en bienes raíces. El nombre del capítulo es: “Sea el banco, no el banquero”, esto ya lo dice todo. Esta operación no trata solo de la compra-venta de una propiedad, sino también de cómo generar un activo con dinero “creado”, es decir dinero que no se poseía, tal cual como lo hacen los bancos. Veamos el ejemplo…
Este artículo surge a raíz de la consulta que me hizo Pedro en el artículo “LOS RICOS INVENTAN EL DINERO”.
Cómo invertir en bienes raíces.
(Analizando un ejemplo de Kiyosaki)
Kiyosaki se interesó por una propiedad de un valor de 100.000 dólares. Comenzó la gestión para adquirirla y negoció un excelente precio en efectivo de 80.000 (esto demuestra por qué llegó a ser uno de los mejores vendedores en Xerox, por su poder de negociación tanto para comprar como para vender). De los 80.000 solo contaba con 10.000 y para completar el faltante, solicitó un préstamo bancario por 70.000.
Para lograr vender el bien raíz en poco tiempo, publicó un aviso muy tentador (con este aviso me darían ganas de llamarlo ahora mismo):
“Casa en venta. Dueño desesperado. No se requiere autorización bancaria. Bajo pago inicial, fáciles pagos mensuales.”
Wow, este aviso es genial, solo falta que diga “venga con un dado y si saca un 3 se la lleva gratis”!
Dato: Para la época en que Kiyosaki realizaba estas operaciones, comenta que demoraba entre 1 y 4 semanas terminarlas, desde que compraba hasta que vendía.
Los números del caso
• 100.000 Es el valor de mercado de la casa.
• 80.000 Es el precio por el que la compra.
• 10.000 Es lo que Kiyosaki pone de sus ahorros para la compra de la casa.
• 70.000 Es el préstamo que Kiyosaki toma del banco.
Consiguió un comprador para la casa en menos de un mes que estuvo dispuesto a pagar 100.000 pero en cuotas, por lo tanto serían 100.000 más intereses.
Para asegurarse el negocio, Kiyosaki implementó un contrato con una garantía por 100.000 (que no quiere decir que se la vendió a 100.000, solo es una suma para tener como garantía.) Si el comprador dejaba de pagar en algún momento, Kiyosaki podía volver a vender la propiedad a otro, sin tener que regresarles el dinero pagado hasta el momento.
Kiyosaki explica:
“El efecto neto es que he creado 30.000 dólares en mi columna de activos, por los que me pagarán interés”.
No termina de cerrar bien la explicación de cómo es que va a cobrar interés por esos 30.000 que menciona, pero podemos analizarlo.
Volvamos a los números para refrescarlos:
• 80.000 Es el precio por el que compra la propiedad.
• 10.000 Es lo que Kiyosaki pone de sus ahorros para la compra de la casa.
• 70.000 Es el préstamo que Kiyosaki toma del banco.
• 100.000 + intereses es el valor en que vende el bien raíz, pero casi todo en cuotas (aunque la garantía es por 100.000)
Para hacer el ejemplo simple y claro:
• Supogamos que el banco le cobra un interés de un 10% (anual) por el préstamo de 70.000.
• Supongamos que el anticipo que Kiyosaki le cobra al comprador de la casa es de 10.000
• Supongamos que Kiyosaki, le cobra al comprador de la casa el mismo porcentaje de interés que cobran los bancos, un 10% (anual) por los 90.000 restantes.
• Supongamos que kiyosaki financia el pago total de las cuotas a 1 año.
Nota: la elección de un 10% de interés anual, es para hacer los números redondos.
La situación vista del lado del empleado bancario
• Ve pasar a diario este tipo de operaciones, pero no ingresa en ninguna, simplemente cobra un sueldo a fin de mes. Si no se presenta cada jornada a trabajar, no cobra.
La situación vista del lado del banco
• Gana un 10% anual de 70.000, lo que es igual a 7.000
(Esto debería pagarlo Kiyosaki, aunque más adelante muestro como hizo para pagar interés solo por 60.000)
La situación vista del lado del comprador del bien raíz
• Tiene que pagar solo 10.000 de adelanto
• Consigue una financiación por 90.000, pagándole a Kiyosaki un interés de un 10% anual (9.000)
• Como la financiación se la da Kiyosaki, no requiere de gran pepeleo como le pediría un banco. La compra puede ser casi inmediata y el interés que le cobra kiyosaki es el mismo que le cobraría un banco.
La situación vista del lado de Kiyosaki
• Los 10.000 que puso de sus ahorros para pagar la propiedad se los solicita al nuevo comprador como anticipo. Por lo tanto, recuperó esos 10.000 en menos de un mes.
• Con esos 10.000 puede adelantar cuotas al banco. El préstamo que había sacado era de 70.000 – 10.000 (que adelanta). Ahora solo debe 60.000
• Los 60.000 restantes del crédito que le solicitó al banco + sus intereses, los va pagando con las cuotas que paga el nuevo comprador de la casa. Sería como “transferirle” el crédito al nuevo comprador. Pongo “transferirle” entre comillas porque no se hace esta transferencia en los papeles realmente.
• Gana 20.000 por haber comprado a 80.000 y haber vendido a 100.000
• Gana intereses por los 20.000 que ganó en la compra venta + 10.000 que puso. Los intereses son un 10% anual, por lo tanto, el 10% de 30.000 = 3000
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Diferencia entre Ganancia de capital y Activos
Los 20.000 que ganó por realizar una compra-venta es una GANANCIA DE CAPITAL.
Los 3.000 que ganó por intereses son ganancias generadas por un ACTIVO. Todos los meses le ingresaba dinero a su bolsillo sin hacer más nada.
Conclusiones finales
Básicamente lo que hizo fue, primero ganar 20.000 por la rebaja que pudo conseguir. Luego apalancarse con dinero del banco y en cierta forma transferir el pago del crédito al nuevo comprador. Luego cobró intereses por esos 20.000 que se ganó y además cobró intereses por 10.000 que puso de su bolsillo.
Una vez que recuperó sus 10.000, ¿para qué adelantó cuotas al banco? Lo hizo para poder cobrar él, el interés por esos 10.000 en vez del banco. Si no los adelantaba, el banco cobraría interés por 70.000, pero como los adelantó, el banco solo cobraría interés por 60.000, el interés por los 10.000 restantes se los quedaba él.
Si hubiera tenido que hacer un negocio similar pero sin apalancarse en el banco, solo poseía 10.000 en mano, por lo tanto, podía solo ganar el 10% de esa suma = 1.000 en un año. Y de ganar 1.000 pasó a ganar 23.000 por utilizar al banco como apalancamiento, vaya si hay diferencia!
Una herramienta más a tener en cuenta para incrementar nuestra inteligencia financiera!
Comparte este artículo para ayudar a otros.
Saludos,
Martín Omar
Brillante el mensaje, que no es necesario tener bastante capital si no utilizar al banco como apalancamiento para generar activos o adquirir bienés y raíces….justamente tengo la idea hacer inversiones en bienes y raíces …
hola martin un gusto saludarte, soy de bolivia y estuve hace un año en buenos aires, me nace la inquietud de tener conocimiento de los costos por m2 de vivienda que se manejan alla, tanto en capital federal como sus regiones aledañas, solo para tenerlo en consideracion, como mencionabas anteriormente debemos de ser lo bastante versatiles y adecuarnos a las condiciones que ofrece cada region, bueno respecto a la estrategia de robert aca podria funcionar de la siguiente manera, tenemos un inmueble a comprar, poseemos la cuota inicial, lo que falta nos prestamos del banco si o si nos exigen garantia entonces podriamos hipotecar un otro inmueble que tuvieramos a nuestro favor y de esa manera no se hipoteca el que se adquirio y le damos luz verde a la estrategia financiera, una ultima por favor si has realizado una operacion similar me encantaria saber de tu experiencia, un saludo y un abrazo.
Te paso los datos a tu email Mauro.
Saludos,
Martín Omar.
Martín Omar me podrías pasar tu correo tengo algunas dudas saludos
Hola Josué, respondiendo al correo que te avisó de esta respuesta, me llega a mi correo.
Saludos,
Martin Omar.
Hola amigo me encantan mucho los libros de Kiyosaki. me gustaría hablar por correo tengo gmail para consultarle una duda de invertir ! 😀
Pablo, respondiendo al email que te avisó de esta respuesta, me llega a mi email personal. Escribime cuando quieras.
Saludos,
Martín Omar
hola Martin, me gusto mucho tu ejemplo. Mi problema radica en la agilidad para manejar el juego de intereses que se ganan, en eso necesito poner mas agil mi mente. Gracias.
GRACIAS POR EL TEMA ESTA MUY INTERESANTE, ACTUALMENYE TENGO UNA PEKEÑA FINCA, 4 TERRENOS Y UN PEKEÑO AHORRO,PERO TENF¡GO MIEDO PERA HECERME DE MAS CON ESTAS COSAS, TENGO K TRABAJAE PARA SUPERAR MIS TEMORES PARA INVERTIR INTELIGENTEMENTE. QUE DIOS TE SIGA DANDO SAVIDURIA PARA SEGUIR COMPARTIENDOLA
Estimado Martin:
No entiendo bien esa parte donde dices que gano 30 mil…
Si Kiyosaki vende la casa a 100 mil y el pago 80 mil entonces la ganancia neta es 20 mil nada mas. No entiendo de donde vienen los otros 10 mil… especialmente en la parte donde dice :»Gana intereses por los 20.000 que ganó en la compra venta + 10.000 que puso. Los intereses son un 10% anual, por lo tanto, el 10% de 30.000 = 3000″
Esa seria la duda, estaré al tanto de tu respuesta, muchas gracias y exitos.
Hector, en ningún lado dice que «ganó 30.000», lo que Kiyosaki dice es que «creó 30.000 en su columna de activos», no que ganó.
Esos 30.000 que dice que «creó» están divididos así:
Primero ganó 20.000 por comprar a 80.000 y vender a 100.000.
Después esos 20.000 se los dio a pagar al comprador, por lo tanto ganó intereses por esos 20.000.
Además, tomó 10.000 de su bolsillo y también se los dio a pagar al comprador, por lo tanto ganó intereses por esos 10.000.
Como ganó intereses por los 20.000 y ganó intereses por los 10.000, estos 30.000 él los anotaba en su columna de activos (porque estaba haciendo dinero con ese dinero).
Si el dinero te genera dinero, en tu planilla figurará en la columna de activos.
Esos 30.000 de su columna de activos le generaron 3.000 de ganancia por los intereses que pagó el comprador.
Entonces en total ganó los 20.000 de la compra venta + 3000 de la ganancia por financiar.
Saludos,
Martín Omar.
Hola Martin:
Gracias por la respuesta.
También se podría decir que Kiyosaki se ahorraría intereses por 10 mil dolares al deber ahora 60 mil en vez de 70 mil…
Como el comprador le debe 90 mil, entonces Kiyosaki ganaría intereses de (90mil – 60 mil) = (30 mil).
Todo esto solo por transferir los 10 mil de adelanto del comprador hacia el banco…. interesante..
Saludos 🙂
Suena interesante pero es demasido bonito para ser verdad, bueno al menos en México y conste que no soy pesimista.
Existen 3 razones por las que no es viable desde mi punto de vista:
1.- Cuando adquieres una casa en México a traves de un Banco tendras que pagar una comisión por apertura de crédito que oscila entre el 2 y 3% del monto financiado, más una cuota mensual de $250.00 pesos por administración de credito (Un invento de los Bancos en México) más los gastos de avalúo y notario que con eso se te incrementa de manera considerable el valor del inueble.
2.-La casa queda a tu nombre pero gravada a favor del Banco y no podras venderla hasta que este libre de gravamen o deshipotecada, podrias hacer un contrato de promesa de compra – venta de la casa con opcion de entregarsela liberada al año hasta que te haya liquidado el cliente, pero en México con tantos fraudes la gente quiere que el inmueble quede a su nombre de inmediato aunque te la deba y eso no podria ser hasta que hayas liquidado tu deuda con el Banco.
3.- Finalmente en México la gente para comprar casa normalmente pide credito a los Bancos o al Infonavit (Gobierno) pero para llevar a cabo la operación un requisito indispensable es que la casa este libre de gravamen y en este ejemplo la Casa esta gravada por el Banco y para que una persona te la compre de contado o a 12 meses es muy complicado por el monto alto que quedarian sus pagos, al menos en nuestro economía es muy complicado.
Saludos.
Hola Julio, el artículo detalla solo una forma posible de hacerlo (puede funcionar donde vivís o no). Tu comentario detalla una forma posible de que no funcione donde vivís (pero quizás modificándolo un poco, otra persona te demuestre que sí se puede). Lo mágico está en buscar la forma B de hacerlo si no funciona la A. Si no fuera negocio el tema de los bienes raíces, nadie se dedicaría a ellos.
Hace unos días leía que un británico construyó una casa ecológica en un bosque por menos de 250 dólares (el retorno sobre la inversión, depende de cuánto dinero uno invierta). Suena imposible, pero lo hizo y lo más chistoso fue que le quedó bonita, y cuando la terminó explicó el por qué lo hizo:
«Quise desafiar a las hipotecas, demostrar que las personas no necesitan trabajar toda su vida para pagar un préstamo.»
Los comentarios debajo de esa nota eran de este tipo:
Pero no está contando el costo del terreno.
Pero nadie le va a aprobar la construcción porque no cumple con los requisitos.
Pero él pudo hacerlo porque tenía las habilidades para construir la casa.
Pero el baño es una letrina.
(A ninguno se le cayó una idea).
Cuestión que el de la casa de $240, si quería pagaba $0 de renta cada mes.
Dos días más tardes, encuentro una página que alquilaba casas de este tipo en todas partes del mundo como «destinos turísticos exóticos». Por África alquilaban chozas para que te des una idea.
La persona no lo hizo pensando en ganar dinero, solamente quería dar un mensaje «no es necesario hacer lo que hacen todos para tener un lugar donde vivir». Pero para mí el mensaje era mucho más amplio, era algo como «lo hice porque decían que no se podía».
Para cualquiera construir con 240 dólares una vivienda es algo completamente imposible, pero él lo hizo, entonces la pregunta que cabe es ¿era imposible?.
Para cualquiera hubiera sido completamente impensado ganar dinero con esa casa, pero alguien pensó que partiendo de esa idea, se podía hacer un negocio y lo hizo, entonces la pregunta es ¿no se podía?
Volviendo al artículo, en México no se puede hacer como está literal en este ejemplo, pero ¿no se puede hacer con una variante? La respuesta es sí, y lo digo sin dudarlo porque estoy seguro que alguien ya encontró la forma.
Te pongo otro ejemplo.
Si la inflación anual es de un 30%, ¿alguien podría prestar dinero a un 25% anual y ganar dinero? Matemáticamente es imposible, pero alguien pensó que no, y gracias a pensar así, siguió pensando hasta que encontró la forma. Hoy los bancos pueden hacer esto de prestar dinero a una tasa más baja de la inflación simplemente porque el dinero que prestan no es de ellos, es de las personas que no retiran el 100% de su dinero del banco. Dicho en una oración:
«El banco puede prestar dinero que no es de él, a una tasa anual inferior a la inflación y aún así ganar dinero». Eso sí que es hacer dinero sin dinero y esto no lo inició un «banco», lo inició una persona.
Creo que es cuestión de buscarle la vuelta a las cosas. Es muy poco probable que encuentres la forma de hacerlo si pensás que no es posible, pero si te mentalizas en que sí debe existir la forma, es altamente probable que la encuentres, justamente porque tenés conocimientos en el tema, tenés opciones y herramientas para cavar, buscar y encontrar.
Es más, te desafío a que reviertas tus 3 razones por las que justificaste que «no se puede» por 3 que «quizás sería posible si…» es un gran ejercicio mental y creo que si te tomás un momento podrías lograrlo. Si una persona se hizo la casa por $240 dólares, si otro alquila ese tipo de casas como destino turístico, y si el banco puede hacer dinero sin dinero, ganando al prestar a una tasa menor que la inflación, vos tranquilamente podés encontrar 3 puntos o variantes para sortear los «no se puede» que mencionaste.
Saludos,
Martín Omar.
Gracias por tus correos Dios te bendiga más aun te comparto esta palabra Isaías 44:2 Así dice Jehová, Hacedor tuyo, y el que te formó desde el vientre, el cual te ayudará: No temas, siervo mío Jacob, y tú, Jeshurun, á quien yo escogí. 44:3 Porque yo derramaré aguas sobre el secadal, y ríos sobre la tierra árida: mi espíritu derramaré sobre tu generación, y mi bendición sobre tus renuevos: 44:4 Y brotarán entre hierba, como sauces junto á las riberas de las aguas.
Buenas noches Martín
Tu sitio web es de contenido realmente «adictivo» llevo 4 días leyendo articulo tras articulo y no me canso.
Disculpa quisiera encontrar mas información sobre como invertir en bienes raíces, lei un par de artículos que publicaste, sin embargo quiero saber mas. Algun libro o herramienta que me puedas recomendar?
He pedido informes sobre prestamos hipotecarios en distintas entidades bancarias y uno de los requisitos que me piden es que tenga ingresos altos ( salario alto) para otorgarme el prestamo. Mi intencion es adquirir una propiedad y con lo que persiva de alquiler pagar las mensualidades de la hipoteca. Pero esto como se lo puedo expresar al banco para que me lo otorgue? ya que no poseeo un salario ni recibos de nomina que comprueben que gano bien. QUE ME RECOMIENDAS?
Espero tu respuesta y perdon por mi post muy largo.
Oscar, te respondo esta y la otra consulta a tu email así nos mantenemos en contacto por ahí.
Saludos,
Martín Omar.
Querido oscar y querido martin: mi caso es el mismo y desearía recibir una copia del email con la respuesta de martin.
Gracias
OK Sergio, te escribo también.
Saludos.
Martín Omar.
Pues viendo desglosado todo el desarrollo de la operacion, pareciera muy sencillo, pero en verdad es una gran operacion de compra-venta el ejemplo de Robert Kiyosaky! Y la verdad es que no habia entendido esto del dinero creado, pero ya despues de esto queda mas que explicado y entendido! Gracias por la explicacion mi buen Martin! Saludos!