DE ROBERT KIYOSAKI
Cómo invertir en bienes raíces, por Robert Kiyosaki.
En “El cuadrante del flujo del dinero” (tercer libro de Kiyosaki) se cita un ejemplo interesante de cómo invertir en bienes raíces. El nombre del capítulo es: “Sea el banco, no el banquero”, esto ya lo dice todo. Esta operación no trata solo de la compra-venta de una propiedad, sino también de cómo generar un activo con dinero “creado”, es decir dinero que no se poseía, tal cual como lo hacen los bancos. Veamos el ejemplo…
Este artículo surge a raíz de la consulta que me hizo Pedro en el artículo “LOS RICOS INVENTAN EL DINERO”.
Cómo invertir en bienes raíces.
(Analizando un ejemplo de Kiyosaki)
Kiyosaki se interesó por una propiedad de un valor de 100.000 dólares. Comenzó la gestión para adquirirla y negoció un excelente precio en efectivo de 80.000 (esto demuestra por qué llegó a ser uno de los mejores vendedores en Xerox, por su poder de negociación tanto para comprar como para vender). De los 80.000 solo contaba con 10.000 y para completar el faltante, solicitó un préstamo bancario por 70.000.
Para lograr vender el bien raíz en poco tiempo, publicó un aviso muy tentador (con este aviso me darían ganas de llamarlo ahora mismo):
“Casa en venta. Dueño desesperado. No se requiere autorización bancaria. Bajo pago inicial, fáciles pagos mensuales.”
Wow, este aviso es genial, solo falta que diga “venga con un dado y si saca un 3 se la lleva gratis”!
Dato: Para la época en que Kiyosaki realizaba estas operaciones, comenta que demoraba entre 1 y 4 semanas terminarlas, desde que compraba hasta que vendía.
Los números del caso
• 100.000 Es el valor de mercado de la casa.
• 80.000 Es el precio por el que la compra.
• 10.000 Es lo que Kiyosaki pone de sus ahorros para la compra de la casa.
• 70.000 Es el préstamo que Kiyosaki toma del banco.
Consiguió un comprador para la casa en menos de un mes que estuvo dispuesto a pagar 100.000 pero en cuotas, por lo tanto serían 100.000 más intereses.
Para asegurarse el negocio, Kiyosaki implementó un contrato con una garantía por 100.000 (que no quiere decir que se la vendió a 100.000, solo es una suma para tener como garantía.) Si el comprador dejaba de pagar en algún momento, Kiyosaki podía volver a vender la propiedad a otro, sin tener que regresarles el dinero pagado hasta el momento.
Kiyosaki explica:
“El efecto neto es que he creado 30.000 dólares en mi columna de activos, por los que me pagarán interés”.
No termina de cerrar bien la explicación de cómo es que va a cobrar interés por esos 30.000 que menciona, pero podemos analizarlo.
Volvamos a los números para refrescarlos:
• 80.000 Es el precio por el que compra la propiedad.
• 10.000 Es lo que Kiyosaki pone de sus ahorros para la compra de la casa.
• 70.000 Es el préstamo que Kiyosaki toma del banco.
• 100.000 + intereses es el valor en que vende el bien raíz, pero casi todo en cuotas (aunque la garantía es por 100.000)
Para hacer el ejemplo simple y claro:
• Supogamos que el banco le cobra un interés de un 10% (anual) por el préstamo de 70.000.
• Supongamos que el anticipo que Kiyosaki le cobra al comprador de la casa es de 10.000
• Supongamos que Kiyosaki, le cobra al comprador de la casa el mismo porcentaje de interés que cobran los bancos, un 10% (anual) por los 90.000 restantes.
• Supongamos que kiyosaki financia el pago total de las cuotas a 1 año.
Nota: la elección de un 10% de interés anual, es para hacer los números redondos.
La situación vista del lado del empleado bancario
• Ve pasar a diario este tipo de operaciones, pero no ingresa en ninguna, simplemente cobra un sueldo a fin de mes. Si no se presenta cada jornada a trabajar, no cobra.
La situación vista del lado del banco
• Gana un 10% anual de 70.000, lo que es igual a 7.000
(Esto debería pagarlo Kiyosaki, aunque más adelante muestro como hizo para pagar interés solo por 60.000)
La situación vista del lado del comprador del bien raíz
• Tiene que pagar solo 10.000 de adelanto
• Consigue una financiación por 90.000, pagándole a Kiyosaki un interés de un 10% anual (9.000)
• Como la financiación se la da Kiyosaki, no requiere de gran pepeleo como le pediría un banco. La compra puede ser casi inmediata y el interés que le cobra kiyosaki es el mismo que le cobraría un banco.
La situación vista del lado de Kiyosaki
• Los 10.000 que puso de sus ahorros para pagar la propiedad se los solicita al nuevo comprador como anticipo. Por lo tanto, recuperó esos 10.000 en menos de un mes.
• Con esos 10.000 puede adelantar cuotas al banco. El préstamo que había sacado era de 70.000 – 10.000 (que adelanta). Ahora solo debe 60.000
• Los 60.000 restantes del crédito que le solicitó al banco + sus intereses, los va pagando con las cuotas que paga el nuevo comprador de la casa. Sería como “transferirle” el crédito al nuevo comprador. Pongo “transferirle” entre comillas porque no se hace esta transferencia en los papeles realmente.
• Gana 20.000 por haber comprado a 80.000 y haber vendido a 100.000
• Gana intereses por los 20.000 que ganó en la compra venta + 10.000 que puso. Los intereses son un 10% anual, por lo tanto, el 10% de 30.000 = 3000
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Diferencia entre Ganancia de capital y Activos
Los 20.000 que ganó por realizar una compra-venta es una GANANCIA DE CAPITAL.
Los 3.000 que ganó por intereses son ganancias generadas por un ACTIVO. Todos los meses le ingresaba dinero a su bolsillo sin hacer más nada.
Conclusiones finales
Básicamente lo que hizo fue, primero ganar 20.000 por la rebaja que pudo conseguir. Luego apalancarse con dinero del banco y en cierta forma transferir el pago del crédito al nuevo comprador. Luego cobró intereses por esos 20.000 que se ganó y además cobró intereses por 10.000 que puso de su bolsillo.
Una vez que recuperó sus 10.000, ¿para qué adelantó cuotas al banco? Lo hizo para poder cobrar él, el interés por esos 10.000 en vez del banco. Si no los adelantaba, el banco cobraría interés por 70.000, pero como los adelantó, el banco solo cobraría interés por 60.000, el interés por los 10.000 restantes se los quedaba él.
Si hubiera tenido que hacer un negocio similar pero sin apalancarse en el banco, solo poseía 10.000 en mano, por lo tanto, podía solo ganar el 10% de esa suma = 1.000 en un año. Y de ganar 1.000 pasó a ganar 23.000 por utilizar al banco como apalancamiento, vaya si hay diferencia!
Una herramienta más a tener en cuenta para incrementar nuestra inteligencia financiera!
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Saludos,
Martín Omar
Saludos y excelente pagina.
Sabes, me gustaria realizarles una consulta, yo aun estoy estudiando y aprendiendo un poco en mi pais sobre los diferentes temas en que podria desarrollarme, pero me ha surgido una oportunidad, mi hermana quiere vender un terreno y me pidio ayuda para venderlo, basicamente me dijo, yo quiero X cantidad, lo que saques de diferencia es tuyo, y segun ella ya habia investigado el terreno bien vale un 20% 25% mas del valor que ella me pide que le pague, entonces nose si aventurarme sin conocer del tema de bienes y raices o mas bien, quisiera poder hacerlo, lo veo como una buena oportunidad de empezar, como deberia proceder? que me recomiendan?
Se me ocurren estas opciones:
1) ser intermediario en la venta
2) comprarlo yo y alquilarlo por una renta mayor a la que me pida el banco (se que debo investigar si el terreno se puede alquilar para siembra y cuanto pagaria alguien, para estar seguro)
Espero me den una luz, y gracias por todo
Harold, no necesitás una luz, la luz ya se te prendió, por eso llegaste hasta acá con este planteo. Te felicito. Lo que necesitás es simplemente moverte rápido, y conseguir los datos que te faltan para tomar la decisión.
Quizás, lo que podés hacer es poner en venta el terreno para que el trato sea justo también para tu hermana y mientras, vas analizando otras posibilidades. Si ves que conseguís algo mejor antes de que llegue el comprador, podés hacerle una propuesta a tu hermana, y si analizando otras propuestas no te cierran los números o no te animás por se tu primera operación, te centrás en tratar de conseguirle un comprador con más ímpetu.
En un principio, con la opción que hoy ya tenés, podés iniciar ganando una diferencia de un 20% a un 25%, así que desde el principio es algo motivante.
Saludos,
Martín Omar.
Hola Martin!
veo que tu pagina es muy enriquecida en cuanto a lo que es la libertad financiera. te cuento que tengo 24 años y ya me he leido los tres libros principales de Kiyosaki, y siempre me e visto interesado en realizar lo mas pronto posible mi primera inversión. Me da miedo dar el paso por que es un campo del cual no tengo experiencia, yo estudie algo totalmente diferente diseño y publicidad. Mi pregunta es como saber hacer tu primera inversión, por jejemplo tengo $5,000 dolares ahorrados, pero eso es el total de ahorro, conviene utilizar todo el ahorro en la primera inversion? Otra cosa es que las propiedades y casas siempre son muy caras y costosas, que voy a comprar con $5000 dolares casi nada, que tal que despues me endeude haciendo mi primera inversion, y no se sabe por donde empezar, necesito un concejo para dar el primer paso.
Hola Sebastián, veo que venís bien encaminado.
El miedo en gran parte es por el desconocimiento, y coincide con lo que comentás. Como es tu primera inversión y no sabés bien a qué te exponés, ni por donde empezar, es normal que te de algo de temor. No da una linda sensación la posibilidad de perder todo lo que tanto te costó, es entendible.
Pero creo que podés ir avanzando de a poco, para que puedas comenzar a invertir sin la necesidad de vivir con miedo al hacerlo. En primer lugar, para comenzar a trabajar con tranquilidad, en tu caso dejaría ese dinero a un costado por el momento, es decir lo clasificaría como “capital de resguardo”.
Ahora, dentro de tu plan financiero, ya tenés estas etapas cumplidas:
Saltaste o saliste de la etapa de las deudas > Comenzaste a ahorrar algo de dinero > Generaste un capital de resguardo.
Quizás no lo hayas visto tan claro como un “plan” mientras lo ibas viviendo, pero la educación financiera que fuiste adquiriendo te fue llevando a elaborar ese plan, no fue casualidad. Lo mejor de todo esto es que a medida que avanzaste en juntar dinero, también te fuiste educando financieramente, y una cosa se retroalimenta de la otra.
El paso siguiente, estando en tu lugar, sería comenzar a juntar algo de dinero destinado directamente a invertirlo (sin tocar los $5.000 que tenés hoy). Entonces al destinarlo a un futuro negocio, parte del miedo desaparece, porque todo está enmarcado dentro de un plan.
En mi forma de ver, no es bueno que hoy estés buscando un lugar donde meter los $5.000 a toda costa, porque eso sería como que me pare en una esquina con el manojo de billetes en la mano gritando:
– “Tengo $5.000 acá, ¿lo ven? Estoy dispuesto a invertirlo, ¿alguien tiene una sugerencia?”.
Digamos que vas a recibir muchas sugerencias, y lo más probable es que al final la mayoría te deje con $0. Simplemente porque no tenés que buscar un lugar dónde meter ese dinero, tenés que primeramente educarte para saber dónde meterlo. Primero es el negocio, y después el dinero. Por eso suelo decir que gente que quiere invertir hay mucha, el dinero sobra, lo que es difícil es encontrar buenos negocios y emprendedores que los lleven adelante.
Tu tarea es convertirte en un emprendedor que puede llevar adelante un emprendimiento, entonces en ese camino, tus ojos se van a ir abriendo cada vez más y vas a comenzar a ver oportunidades propias, más que de otros, y vas a caer en la cuenta que una de las mejores inversiones es en algo que tengas el mayor control posible. Ya no vas a querer darle el dinero a otro para que te lo maneje, sino vas a querer tenerlo dentro de tu negocio.
Dentro del diseño y la publicidad hay muchas oportunidades, si eso es lo que realmente te gusta, podés continuar con el plan, juntando algo de dinero, mientras te seguís educando financieramente y vas buscando oportunidades en las cuales puedas tener el control del dinero que vas a poner en ella.
Te dejo un cordial saludo y te recomiendo que leas este artículo:
El empresario no tiene fiesta de graduación, pero sí etapas.
Saludos,
Martín Omar.
Hola Martin !!!!!
Gracias por la informacion brindada !
Creo que lo fundamental en todo es tener una meta clara y enfocarse en lo que uno puede hacer.
Vivo en Argentina, con mi marido somos empleados y es imposible sacar creditos para bienes raices ( al menos hasta donde yo se ) pero….. hace varios años y debo reconocer que fue despues de que mi marido leyera padre Rico padre Pobre, nos pusimos como meta lograr ingresos extras.
Con muchisimo esfuerzo, compramos un terreno y construimos un local, esto nos llevo casi 5 años, con esta renta y mas esfuerzos, hoy estamos terminando 2 departamentos.
No pretendo ser ejemplo para nadie, seguramente exista una manera mas rapida de llegar a la misma meta, pero lo que si puedo decirles, es que si uno se lo propone y se enfoca, todo se puede !!!!!!!
Gracias.
Saludos.
Fernanda.
En mi página, si hay algo que no quise, ni quiero, ni voy a hacer nunca, es generar la «cultura del NO trabajo». Por el contrario, yo quiero promover el trabajo inteligente, y tu caso es un buen ejemplo.
Como decís, puede que no sea la forma más rápida, pero en un momento no tenías nada, y mediante un cambio de pensamiento lograste enfocar tu esfuerzo generando activos con trabajo. Si tu mentalidad no hubiese cambiado, ese dinero hubiera ido a parar a gastos superfluos seguramente.
Puede que el primer terreno te haya costado 5 años, pero eso no quiere decir que esto sea siempre así. Con el paso del tiempo, los activos te traerán más activos, a una velocidad mucho mayor, más experiencia y conocimientos nuevos que te abrirán el panorama a mejores negocios. Vas a ir convirtiéndote en experta y tu curva de ganancias comenzará a crecer en forma exponencial.
La ganancia que estás teniendo por estos días, es solo el principio.
Vas por buen camino.
Muchas gracias Fernanda por tu comentario.
Saludos,
Martín Omar.
Estimado Sr. Martín Omar:
Habiendo leído el interesante articulo » Como invertir en bienes raíces» le agradezco el haberme proporcionado esta información que es para mi de gran ayuda,mientras me preparo en estudiar con su ayuda en los aspectos financieros para hacer negocios y obtener la ansiada libertad financiera. Soy peruano y en estos momentos me encuentro urgido por conseguir dinero pues me estoy endeudando por la educación de mi menor hijo quien estudia en una Universidad Particular y cuya pensión me es imposible pagarla con mi sueldo.Tenemos un terreno que deseo venderlo desde hace 6 meses y no consigo compradores,quisiera que me ayude con alternativas para poder venderlo y empezar a pagar mis deudas y asegurar la educación de mi hijos.Por favor quisiera que opine sobre las alternativas que espero aplicar:
1.- Venderlo en arras es decir ofrecerlo con pago en efectivo con que cuente el probable comprador y el resto en un plazo determinado y con los intereses a convenir y en caso de incumplimiento el comprador perdería lo entregado inicialmente y también en caso de presentarse otra oferta mejor devolverle el dinero dado mas intereses acordados que tendría que pagarle.
2.- Venderlo una parte en efectivo y otra aceptar un bien activo ( Cuales podrían ser?).
3.- Conseguir una Hipoteca del Banco para hacer un negocio y de no pagarlo el Banco se quedaría con el terreno.
De antemano le agradezco su respuesta.Saludos
Espero seguir recibiendo mas información financiera para prepararme y aplicarla.
Alfredo, antes de contestarte, primero me gustaría hacerte unas consultas.
Decís que la universidad de tu hijo te es imposible pagarla con tu sueldo. Entonces si vendés el terreno, entiendo que ese dinero será una solución momentánea.
¿Qué tenés pensado para cuando el dinero de ese terreno se acabe y tengas que seguir pagando la universidad con el mismo sueldo que no te alcanza?
¿Cómo conseguiste ese terreno?
Saludos,
Martín Omar.
Gran ejemplo de como invertir en activos. Quisiera aportar con una diferencia fundamental, para distinguir un activo. La mayoria de personas buscan la «seguridad», de tener su casa. Pero hay que romper tradiciones y paradigmas y tener muy clara la diferencia entre «Bienes raices de tenencia», que muchas veces son adquiridas a precios altos y con deudas a largo plazo, estos bienes como explica en forma clara Kiyosaki, se vuelven pasivos, o sea una carga financiera. En cambio los «Bienes raices de inversión», son activos que dan rentabilidad y que permiten crecer y desarrollar nuestra inteligencia financiera. Activo es lo que entra al bosillo y pasivo lo que sale de nuestro bolsillo. Mucho cuidado con endeudarse en un bien con sobreprecio y a muy largo plazo. Da pena ver como mucha gente ha quebrado en varios países del mundo por no tener claro este conocimiento básico, antes de hacer una inversión.
GRACIAS POR LA INFO, ME GUSTARÍA ESTUDIAR EDUCACIÓN FINANCIERA…LA VERDAD UN GENIO ¨Kiyosaki ¨ SALUDOS!!
Hola Martin yo trabajo en el bienes raices en Panama creo que aca si se puede aplicar ya que existe el alquiler con opcion a compra solo habria que darle vueltas a lo del documento legal del anticipo pero me imagino que la idea central es abrirnos la memte de qur hay un mundo de negocios que si analizan bien se pueden hacer
hola Omar, tengo una pregunta, en la parte que dice esto :esto demuestra por qué llegó a ser uno de los mejores vendedores en Xerox, por su poder de negociación tanto para comprar como para vender), nose si me puedes dar material sobre el poder de la negociacion tanto para comprar como para vender, esto me serviria de mucho, gracias por todo y dios te bendice, cuidate
Stalin, en este momento estamos terminando de armar una nueva tanda de artículos en la que seguramente vamos a tocar algo de negociación porque es un tema que tenemos pendiente. No te puedo dar fecha exacta de publicación, pero es un tema muy interesante así que seguro vamos a sacar algo al respecto.
Saludos,
Martín Omar.
Buena tarde Amigo Martín, gracias a la labor que con mucho amor haces de quitarnos las vendas de los ojos hoy en día tengo la inquietud de iniciar el vuelo en el mercado de los bienes y raíces, ahorita estoy investigando con un amigo contador que tengo como poder iniciar que leyes existen para iniciarme, pero también necesito de tus consejos Martín para poder iniciar en esta aventura. Me gustaria que me contactaras por mail para exponerte todas las dudas que tengo antes de aventarme a la alberca sin antes tocar el agua. Muchas gracias de antemano por ayudarme a mí y a todos los hermanos de la misma causa de esta comunidad. Pendientes.
Antonio, podés enviarme un email directo, respondiendo al correo que te avisó de esta respuesta, me llega a mi email.
El paso que diste, ese es el importante, salir del estado cero y comenzar a buscar la punta del obillo, empezar a investigar el asunto. Gran paso.
Espero tu email.
Saludos,
Martín Omar.
Hola Martin ! Interesente estos temas del Apalancamiento y el hacer dinero sin dinero. Tengo 32 anos y siempre he tenido el enfoque de hacer y tener mis propios negocios. Junto a mi hermano menor el cual es arquitecto, estamos enfocados en entrar en el mundo de los Bienes Raices, desarrollando proyectos residenciales (condominios con un estilo o diseno poco explotado hasta el momento en mi Pais) o desarrollando pequenas plazas Comerciales para renta de modulos para tiendas, farmacias, entre otros, en las zonas de mayor crecimiento en la Capital. Segun tu experiencia cual de los 2 proyectos es mas rentable y facil de financiar ? No contamos con capital para iniciar y tampoco con algun terreno el cual prendar, solamente con nuestro conocimiento para desarrollar el anteproyecto (diseno y costos de la inversion). Definitivamente que tendriamos que buscar inversores o financiamento con alguna institucion bancaria. Me gustaria me pudieras asesorar sobre el tema.
Gerson, tengo una pregunta básica:
¿TIenen algún proyecto realizado como para mostrar experiencia o inician desde cero? Más que nada me refiero a tu hermano que es arquitecto, quisiera saber si él trabajando para otros pudo adquirir experiencia en el tema.
Saludos,
Martín Omar