DE ROBERT KIYOSAKI
Cómo invertir en bienes raíces, por Robert Kiyosaki.
En “El cuadrante del flujo del dinero” (tercer libro de Kiyosaki) se cita un ejemplo interesante de cómo invertir en bienes raíces. El nombre del capítulo es: “Sea el banco, no el banquero”, esto ya lo dice todo. Esta operación no trata solo de la compra-venta de una propiedad, sino también de cómo generar un activo con dinero “creado”, es decir dinero que no se poseía, tal cual como lo hacen los bancos. Veamos el ejemplo…
Este artículo surge a raíz de la consulta que me hizo Pedro en el artículo “LOS RICOS INVENTAN EL DINERO”.
Cómo invertir en bienes raíces.
(Analizando un ejemplo de Kiyosaki)
Kiyosaki se interesó por una propiedad de un valor de 100.000 dólares. Comenzó la gestión para adquirirla y negoció un excelente precio en efectivo de 80.000 (esto demuestra por qué llegó a ser uno de los mejores vendedores en Xerox, por su poder de negociación tanto para comprar como para vender). De los 80.000 solo contaba con 10.000 y para completar el faltante, solicitó un préstamo bancario por 70.000.
Para lograr vender el bien raíz en poco tiempo, publicó un aviso muy tentador (con este aviso me darían ganas de llamarlo ahora mismo):
“Casa en venta. Dueño desesperado. No se requiere autorización bancaria. Bajo pago inicial, fáciles pagos mensuales.”
Wow, este aviso es genial, solo falta que diga “venga con un dado y si saca un 3 se la lleva gratis”!
Dato: Para la época en que Kiyosaki realizaba estas operaciones, comenta que demoraba entre 1 y 4 semanas terminarlas, desde que compraba hasta que vendía.
Los números del caso
• 100.000 Es el valor de mercado de la casa.
• 80.000 Es el precio por el que la compra.
• 10.000 Es lo que Kiyosaki pone de sus ahorros para la compra de la casa.
• 70.000 Es el préstamo que Kiyosaki toma del banco.
Consiguió un comprador para la casa en menos de un mes que estuvo dispuesto a pagar 100.000 pero en cuotas, por lo tanto serían 100.000 más intereses.
Para asegurarse el negocio, Kiyosaki implementó un contrato con una garantía por 100.000 (que no quiere decir que se la vendió a 100.000, solo es una suma para tener como garantía.) Si el comprador dejaba de pagar en algún momento, Kiyosaki podía volver a vender la propiedad a otro, sin tener que regresarles el dinero pagado hasta el momento.
Kiyosaki explica:
“El efecto neto es que he creado 30.000 dólares en mi columna de activos, por los que me pagarán interés”.
No termina de cerrar bien la explicación de cómo es que va a cobrar interés por esos 30.000 que menciona, pero podemos analizarlo.
Volvamos a los números para refrescarlos:
• 80.000 Es el precio por el que compra la propiedad.
• 10.000 Es lo que Kiyosaki pone de sus ahorros para la compra de la casa.
• 70.000 Es el préstamo que Kiyosaki toma del banco.
• 100.000 + intereses es el valor en que vende el bien raíz, pero casi todo en cuotas (aunque la garantía es por 100.000)
Para hacer el ejemplo simple y claro:
• Supogamos que el banco le cobra un interés de un 10% (anual) por el préstamo de 70.000.
• Supongamos que el anticipo que Kiyosaki le cobra al comprador de la casa es de 10.000
• Supongamos que Kiyosaki, le cobra al comprador de la casa el mismo porcentaje de interés que cobran los bancos, un 10% (anual) por los 90.000 restantes.
• Supongamos que kiyosaki financia el pago total de las cuotas a 1 año.
Nota: la elección de un 10% de interés anual, es para hacer los números redondos.
La situación vista del lado del empleado bancario
• Ve pasar a diario este tipo de operaciones, pero no ingresa en ninguna, simplemente cobra un sueldo a fin de mes. Si no se presenta cada jornada a trabajar, no cobra.
La situación vista del lado del banco
• Gana un 10% anual de 70.000, lo que es igual a 7.000
(Esto debería pagarlo Kiyosaki, aunque más adelante muestro como hizo para pagar interés solo por 60.000)
La situación vista del lado del comprador del bien raíz
• Tiene que pagar solo 10.000 de adelanto
• Consigue una financiación por 90.000, pagándole a Kiyosaki un interés de un 10% anual (9.000)
• Como la financiación se la da Kiyosaki, no requiere de gran pepeleo como le pediría un banco. La compra puede ser casi inmediata y el interés que le cobra kiyosaki es el mismo que le cobraría un banco.
La situación vista del lado de Kiyosaki
• Los 10.000 que puso de sus ahorros para pagar la propiedad se los solicita al nuevo comprador como anticipo. Por lo tanto, recuperó esos 10.000 en menos de un mes.
• Con esos 10.000 puede adelantar cuotas al banco. El préstamo que había sacado era de 70.000 – 10.000 (que adelanta). Ahora solo debe 60.000
• Los 60.000 restantes del crédito que le solicitó al banco + sus intereses, los va pagando con las cuotas que paga el nuevo comprador de la casa. Sería como “transferirle” el crédito al nuevo comprador. Pongo “transferirle” entre comillas porque no se hace esta transferencia en los papeles realmente.
• Gana 20.000 por haber comprado a 80.000 y haber vendido a 100.000
• Gana intereses por los 20.000 que ganó en la compra venta + 10.000 que puso. Los intereses son un 10% anual, por lo tanto, el 10% de 30.000 = 3000
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Diferencia entre Ganancia de capital y Activos
Los 20.000 que ganó por realizar una compra-venta es una GANANCIA DE CAPITAL.
Los 3.000 que ganó por intereses son ganancias generadas por un ACTIVO. Todos los meses le ingresaba dinero a su bolsillo sin hacer más nada.
Conclusiones finales
Básicamente lo que hizo fue, primero ganar 20.000 por la rebaja que pudo conseguir. Luego apalancarse con dinero del banco y en cierta forma transferir el pago del crédito al nuevo comprador. Luego cobró intereses por esos 20.000 que se ganó y además cobró intereses por 10.000 que puso de su bolsillo.
Una vez que recuperó sus 10.000, ¿para qué adelantó cuotas al banco? Lo hizo para poder cobrar él, el interés por esos 10.000 en vez del banco. Si no los adelantaba, el banco cobraría interés por 70.000, pero como los adelantó, el banco solo cobraría interés por 60.000, el interés por los 10.000 restantes se los quedaba él.
Si hubiera tenido que hacer un negocio similar pero sin apalancarse en el banco, solo poseía 10.000 en mano, por lo tanto, podía solo ganar el 10% de esa suma = 1.000 en un año. Y de ganar 1.000 pasó a ganar 23.000 por utilizar al banco como apalancamiento, vaya si hay diferencia!
Una herramienta más a tener en cuenta para incrementar nuestra inteligencia financiera!
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Saludos,
Martín Omar
buenas martin. se desvia un poco el tema.del articulo pero podrias indicaeme donde encontrar el primer libro de kiyosaki; antes del padre rico?algun sitio para comprar o descargarlo? tengo curiosidad de leer lo que dice.
Juan, te diría que es casi imposible de conseguir fuera de un Club de Cashflow. Al menos yo no lo pude conseguir por otro lado.
Saludos,
Martín Omar.
Hóla, Martín Omar te agradesco esta información, me está enrriqueciendo en el tema de EDUCACIÓN FINANCIERA, es un ejemplo de cómo apalancar, negociar, pagarse primero y utilizar dinero de otros y sobre todo crear dinero; es a es mi percepción que tengo de lo que he leído sobre los libros de Robert Kiyosaki. Espero y me comentes sobre mi interpretación que tengo. Espero y que me enviés tus comentarios. Saludos desde México.
Hola Mónica, creo que comprendiste bien los conceptos. Como bien mencionaste de una forma resumida, los puntos son:
• Negociar.
• Apalancar.
• Pagarse a uno mismo primero.
• Utilizar dinero de otros (honradamente).
• «Crear dinero».
Saludos,
Martín Omar.
Martín he seguido ya algunas de las historias que subes al blog, leo los comentarios de los demás y estoy sorprendido de lo que han logrado. Me fascina el tema y me gustaría ser una de esas historias. Lamentablemente me encuentro en la carrera de las ratas…. trabajo mucho por necesidad y por haber actuado como clase media pensando en que una casa es la mejor inversión (hooo gran error). ¿Como no conocí el libro «padre rico, padre pobre» antes??? Ahora tengo un compromiso de 15 años y no veo la salida, mis finanzas mal y mi salud desvaneciendo. ¿qué hago? estoy desesperado…. y lo peor, las cosas en mi trabajo no andan bien. Tengo miedo de ser despedido. Heeeeelp!!!!
Julio, estás parado entre dos mundos, el viejo y el nuevo, tu pasado y tu futuro. Esto que estás viviendo es una crisis que se produce cuando lo viejo no termina de morir y lo nuevo no termina de nacer. Ya te diste cuenta de lo que pasó, pero todavía no como remendarlo y lo peor es que al no ver un cambio de rumbo en el corto plazo, eso te hace sentir peor en la carrera de la rata, es como si estuvieras condenado a eso de por vida, pero esto no tiene que ser así.
Cuando alguien me dice una frase similar a la tuya del miedo al desempleo, les hago esta pregunta:
¿Conocés personalmente a 10 de una edad similar a la tuya, que sean predispuestas, educadas, esforzadas, que realmente quieran trabajar y estén buscando CADA DÍA empleo y aún así estén desempleadas?
Hasta ahora nadie me contestó que sí. Entonces mi pregunta es:
Si te hacés de todas esas características, ¿por qué no conseguirías otro empleo como todos los demás?
Y la idea no es que hagas una lista de todos los “por qué” no conseguirías otro empleo, sino por el contrario, que hagas una lista mental de todas las razones por las que sí lo conseguirías.
Pero al margen de esto, para terminar con la crisis, tenés que terminar con todo eso viejo de tu cabeza y darle un nacimiento definitivo a lo nuevo, a todo lo que está por venir, y para eso es necesario que comiences a bloquear estos pensamientos de tu mente. Decirte “sé más positivo, seguro no te van a despedir”, quizás no funcione, porque seguramente tu mente se va a pegar más a los pensamientos negativos que a los positivos, pero por eso mismo, creo que tenés que centrarte en un objetivo más grande para darle a tu mente otro foco en el que trabajar, que comience a trabajar a tu favor y no en contra.
Tenés que darle lugar a un nuevo objetivo, como puede ser tener un ingreso extra a corto plazo, y mantenerte pensando en estar atento a “ver” oportunidades en vez de estar atento a escuchar rumores por los pasillos a ver si te despiden o no de tu trabajo. Es más, sería mucho mejor que pudieras mantenerte pensando en cómo podés ayudar en tu trabajo para colaborar para que las cosas en tu trabajo puedan ir mejor.
Comenzar a trabajar en doblegar tu mente para orientarla a un nuevo foco, es salir de la crisis, porque estás terminando de matar lo viejo para darle paso a lo nuevo.
Saludos,
Martín Omar.
Estimado Martín, te felicito por ese interes en guiarnos hacia una libertad financera que nos permita vivir tranquilos sin tener que trabajar para enriquecer a otros. Desde que empecé obtener ingresos considerables por mis ventas en una empresa privada me interese por ahorrar y pensar en mi futuro, de manera que a mis 28 años ya realice la compra de mi primer departamento aún soltera, claro está con un crédito; de casada decidimos comprar otro y que también ya lo acabamos de pagar, por lo que ahora los dos nos generan ingresos mensuales fijos, pero en búsqueda de mi verdadera llibertad financiera y para poder estar en casa al cuidado de mis hijas, pienso en adquirir más bienes que luego pueda rentarlos. Tengo una duda en este momento de qué hacer en cuanto a una «oportunidad» que se me ha presentado; mi hermana me está vendiendo su casa ($42.000)y después de un acuerdo verbal quedamos en que se la compraría con un crédito que obtendría en el trabajo de mi esposo, pero, en esta semana se dio la oportunidad de conocer una casa aún más grande que cuesta realmente unos $40.000, con menos cabados que la de mi hermana a solo $25.000, por lo que, he propuesto a mi esposo lo siguiente: vendí uno de mis tres autos en $8000, tengo en venta un terreno en $10.000 y mi esposo puede acceder a un crédito inmediato (sin hipotecar nada) de $25.000; compramos la casa en $25.000 con su crédito, entre la venta del auto y terreno suman $18.000, yo, accedo a otro crédito de $24.000 y compramos las dos casas, pero prontamente podríamos vender la de $25.000 a su precio real, para, pagar su deuda y la de la otra casa, al termino nos quedaríamos con solo una pero sin deuda alguna. Me podrías dar una guía de que si lo pensado estaría correcto o habría otra mejor alternativa. Agradezco anticipadamente tu ayuda. Saludos
Ligia, en cualquier momento sale a la venta tu libro de bienes raíces. Te tomaste en serio lo de «hacer la tarea», muy bien.
Si no entiendo mal, actualmente tenés:
• 1 Departamento (Comprado de soltera).
• 1 Departamento (Comprado de casada).
• 1 Terreno.
• 1 Auto.
Todo esto ya lo terminaste de pagar y lo tenés en tu poder. Ahora entiendo que también debés de tener otra propiedad más que es donde estás viviendo, sino no podrías generar ingresos pasivos con los 2 departamentos.
Hay algunas cosas de tu actitud que me gustan mucho:
• No tenés miedo (o lo superás), pero a la vez sos muy prudente.
• Tomás acción y ponés en práctica lo aprendido.
• Estás enfocada, vas paso a paso.
Todas estas características por separado pueden terminar en desastre, pero vos las lograste unir en tu vida, así que ahí hay un gran potencial.
Por empezar podrías ver si alguno de los dos interesados en vender, te acepta el auto y / o el terreno en parte de pago.
También podrías darle a la dueña del de $25.000 una seña, como anticipo de la compra que vas a realizar en 2 meses (tiempo que vas a utilizar para ver si podés vender esa misma propiedad, para que se auto-pague y no tengas la necesidad de sacar un crédito o gastar en impuestos). Si lográs hacer eso, vas a casi estar haciendo dinero sin dinero. Pero claro, esto tiene que ser con un contrato de por medio porque si en el transcurso de los 2 meses la dueña se arrepiente de la venta, es un problema.
Igualmente no comprendo por qué querés deshacerte de la de $25.000 que vale $40.000 para comprar la de tu hermana que termina saliendo $40.000 igual. Supongo que estará en mejores condiciones.
Creo que hay que buscarle un poquito la vuelta porque hay varias posibilidades.
En tu lugar averiguaría por qué está vendiendo esa propiedad en $25.000, quizás esa explicación te dé lugar a nuevas posibilidades creativas para negociar.
A pesar de estar tomando deuda buena con los créditos, si lo podés evitar mejor porque hay otras posibilidades.
Saludos,
Martín Omar.
me parece increible la inteligencia de las personas que quieren ser sobresalientes a mi me falta un poco de todo lo del ejemplo pero se que con tu ayuda voy para adelante gracias que dios lo bendiga siempre
Claro Marlén, todos aprendemos un poco de todos y luego experimentando, salimos adelante.
Saludos,
Martín Omar.
hola MARTIN OMAR
MIS CORDIALES SALUDOS MUY INTERESANTE TUS ARTICULOS QUE ENVIAS GRACIAS POR ELLO.LOS LEO PORQUE DESEO PONER UN NEGOCIO Y NO SE QUE NEGOSIO.
ESTOY LEYENDO PADRE RICO Y PADRE POBRE , MUY BUENO LEI MUJER MILLONARIA POR QUE ME INTERESO EL TEMA Y DESEO PONER MI LIBERTAD FINANCIERA
GRACIAS ANA.
la herramienta es aplicable y le pueden llamar como deseen. yo puedo anadir que es bueno saber valuar los inmuebles para saber cuanto ofrecer y comprarlos por oportunidad a un valor del 80 o 70%. ES SIMPLEMENTE ENCONTRAR EL MOMENTO!!!
excelentes comentarios martin te felicito por este espacio!! es tan interesante esto del arte de hacer dinero, estoy por hacer una de mis mejores ventas, y quiero invertir el dinero de una manera correcta, espero me puedas ayudar recomendándome alguna bibliográfica para concentrarme en la lectura y adquirir conocimientos de inversión, gracias..
Carlos, ¿en qué país estás y qué monto aproximado quisieras invertir? (redondeando, y si querés que no publique la cifra que pongas por un tema de privacidad, avisame).
Saludos,
Martín Omar.
que Tal Martin!!! estoy en mexico, el monto de la operacion de la venta esta pactada en una cantidad no muy alta, es una propiedad en un lugar de no muy alto valor inmobiliario, pero para mi fue un gran negocio por ser una de mis primeras inversiones en este medio, ya que con mi pura intuicion logre mirar algo que muchos no lo miran, logrando una ganancia del 100%, ahora a lo que voy; necesito consejos para invertir bien este dinero y quiero irme por las propiedades que estan abandonadas y remodelar creo que es un buen camino. gracias por tu atencion Martin.
Tengo un desafío para hacerte. Acabás de hacer dinero sin dinero, rompiste una gran barrera, ¿qué te parece seguir así?, ¿te suena interesante?
Te propongo esto: en vez de enfocarte en cómo invertir ese dinero, enfocate en cómo podés hacer para hacer rentable la idea de remodelar propiedades abandonadas, pero sin tu dinero. Vas a tener que afinar los números y pensar más, pero si logras que te salga bien, vas a obtener varias cosas más:
1) Un negocio QUE CONTROLÁS, donde invertir parte del dinero ganado.
2) Una modelo de negocio armado y funcionando que podés replicar con el dinero de otras personas (APALANCAMIENTO).
3) Un conocimiento que va a valer mucho dinero.
(Si querés, sería bueno que comentaras un poco tu historia, cómo llegaste a esa oportunidad, cómo la viste, cómo la concretaste, qué era lo que los demás no veían, etc., así la publicamos para ayudar a los demás miembros de nuestra Comunidad. Podés hacerlo por email, respondiendo al correo que te avisó de esta respuesta. Sería de gran ayuda para muchas personas).
Saludos,
Martín Omar.
es un ejemplo muy bueno de como podemos tener ganancias de capital y ademas generar ingresos de los activos, sin tener que utilizar mucho dinero propio. muchas gracias por este ejemplo me queda claro una de muchas formas que pueden existir de hacer negocio. me gustaría recibir otros ejemplos adelante.
Hola Martín : quería saber si me podrías dar un consejo, según esta el mercado inmobiliario hoy en Argentina, en la divisa que me convendría operar, para invertir.
Un inversor me dijo que más importante que comprar por debajo precio mercado ,es la divisa, con la que se hace la operación. Estoy pensando en una triángulacion, que podría ser interesante Euro-Dolar -Peso . Que me puedes decir al respecto.
Un saludo y muchas gracias
Félix, te pido disculpas pero no comprendo la consulta.
Puntualmente, ¿cuál sería tu idea y cómo la realizarías?
(Si podés detallar ejemplos en números mejor)
Saludos,
Martín Omar
Cordial saludo, pienso que estas mesclando varias cosas a la vez, primero la divisa, luego la triangulación como mecanismo, luego los bienes inmuebles,tal vez quieras que Martin te conteste todas por separado, o con mucho gusto lo aria yo que estés bien.
Mauricio, desde ya, sentite libre de poder contestar, tus aportes pueden ser muy valiosos.
Gracias,
Martín Omar.