DE ROBERT KIYOSAKI
Cómo invertir en bienes raíces, por Robert Kiyosaki.
En “El cuadrante del flujo del dinero” (tercer libro de Kiyosaki) se cita un ejemplo interesante de cómo invertir en bienes raíces. El nombre del capítulo es: “Sea el banco, no el banquero”, esto ya lo dice todo. Esta operación no trata solo de la compra-venta de una propiedad, sino también de cómo generar un activo con dinero “creado”, es decir dinero que no se poseía, tal cual como lo hacen los bancos. Veamos el ejemplo…
Este artículo surge a raíz de la consulta que me hizo Pedro en el artículo “LOS RICOS INVENTAN EL DINERO”.
Cómo invertir en bienes raíces.
(Analizando un ejemplo de Kiyosaki)
Kiyosaki se interesó por una propiedad de un valor de 100.000 dólares. Comenzó la gestión para adquirirla y negoció un excelente precio en efectivo de 80.000 (esto demuestra por qué llegó a ser uno de los mejores vendedores en Xerox, por su poder de negociación tanto para comprar como para vender). De los 80.000 solo contaba con 10.000 y para completar el faltante, solicitó un préstamo bancario por 70.000.
Para lograr vender el bien raíz en poco tiempo, publicó un aviso muy tentador (con este aviso me darían ganas de llamarlo ahora mismo):
“Casa en venta. Dueño desesperado. No se requiere autorización bancaria. Bajo pago inicial, fáciles pagos mensuales.”
Wow, este aviso es genial, solo falta que diga “venga con un dado y si saca un 3 se la lleva gratis”!
Dato: Para la época en que Kiyosaki realizaba estas operaciones, comenta que demoraba entre 1 y 4 semanas terminarlas, desde que compraba hasta que vendía.
Los números del caso
• 100.000 Es el valor de mercado de la casa.
• 80.000 Es el precio por el que la compra.
• 10.000 Es lo que Kiyosaki pone de sus ahorros para la compra de la casa.
• 70.000 Es el préstamo que Kiyosaki toma del banco.
Consiguió un comprador para la casa en menos de un mes que estuvo dispuesto a pagar 100.000 pero en cuotas, por lo tanto serían 100.000 más intereses.
Para asegurarse el negocio, Kiyosaki implementó un contrato con una garantía por 100.000 (que no quiere decir que se la vendió a 100.000, solo es una suma para tener como garantía.) Si el comprador dejaba de pagar en algún momento, Kiyosaki podía volver a vender la propiedad a otro, sin tener que regresarles el dinero pagado hasta el momento.
Kiyosaki explica:
“El efecto neto es que he creado 30.000 dólares en mi columna de activos, por los que me pagarán interés”.
No termina de cerrar bien la explicación de cómo es que va a cobrar interés por esos 30.000 que menciona, pero podemos analizarlo.
Volvamos a los números para refrescarlos:
• 80.000 Es el precio por el que compra la propiedad.
• 10.000 Es lo que Kiyosaki pone de sus ahorros para la compra de la casa.
• 70.000 Es el préstamo que Kiyosaki toma del banco.
• 100.000 + intereses es el valor en que vende el bien raíz, pero casi todo en cuotas (aunque la garantía es por 100.000)
Para hacer el ejemplo simple y claro:
• Supogamos que el banco le cobra un interés de un 10% (anual) por el préstamo de 70.000.
• Supongamos que el anticipo que Kiyosaki le cobra al comprador de la casa es de 10.000
• Supongamos que Kiyosaki, le cobra al comprador de la casa el mismo porcentaje de interés que cobran los bancos, un 10% (anual) por los 90.000 restantes.
• Supongamos que kiyosaki financia el pago total de las cuotas a 1 año.
Nota: la elección de un 10% de interés anual, es para hacer los números redondos.
La situación vista del lado del empleado bancario
• Ve pasar a diario este tipo de operaciones, pero no ingresa en ninguna, simplemente cobra un sueldo a fin de mes. Si no se presenta cada jornada a trabajar, no cobra.
La situación vista del lado del banco
• Gana un 10% anual de 70.000, lo que es igual a 7.000
(Esto debería pagarlo Kiyosaki, aunque más adelante muestro como hizo para pagar interés solo por 60.000)
La situación vista del lado del comprador del bien raíz
• Tiene que pagar solo 10.000 de adelanto
• Consigue una financiación por 90.000, pagándole a Kiyosaki un interés de un 10% anual (9.000)
• Como la financiación se la da Kiyosaki, no requiere de gran pepeleo como le pediría un banco. La compra puede ser casi inmediata y el interés que le cobra kiyosaki es el mismo que le cobraría un banco.
La situación vista del lado de Kiyosaki
• Los 10.000 que puso de sus ahorros para pagar la propiedad se los solicita al nuevo comprador como anticipo. Por lo tanto, recuperó esos 10.000 en menos de un mes.
• Con esos 10.000 puede adelantar cuotas al banco. El préstamo que había sacado era de 70.000 – 10.000 (que adelanta). Ahora solo debe 60.000
• Los 60.000 restantes del crédito que le solicitó al banco + sus intereses, los va pagando con las cuotas que paga el nuevo comprador de la casa. Sería como “transferirle” el crédito al nuevo comprador. Pongo “transferirle” entre comillas porque no se hace esta transferencia en los papeles realmente.
• Gana 20.000 por haber comprado a 80.000 y haber vendido a 100.000
• Gana intereses por los 20.000 que ganó en la compra venta + 10.000 que puso. Los intereses son un 10% anual, por lo tanto, el 10% de 30.000 = 3000
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Diferencia entre Ganancia de capital y Activos
Los 20.000 que ganó por realizar una compra-venta es una GANANCIA DE CAPITAL.
Los 3.000 que ganó por intereses son ganancias generadas por un ACTIVO. Todos los meses le ingresaba dinero a su bolsillo sin hacer más nada.
Conclusiones finales
Básicamente lo que hizo fue, primero ganar 20.000 por la rebaja que pudo conseguir. Luego apalancarse con dinero del banco y en cierta forma transferir el pago del crédito al nuevo comprador. Luego cobró intereses por esos 20.000 que se ganó y además cobró intereses por 10.000 que puso de su bolsillo.
Una vez que recuperó sus 10.000, ¿para qué adelantó cuotas al banco? Lo hizo para poder cobrar él, el interés por esos 10.000 en vez del banco. Si no los adelantaba, el banco cobraría interés por 70.000, pero como los adelantó, el banco solo cobraría interés por 60.000, el interés por los 10.000 restantes se los quedaba él.
Si hubiera tenido que hacer un negocio similar pero sin apalancarse en el banco, solo poseía 10.000 en mano, por lo tanto, podía solo ganar el 10% de esa suma = 1.000 en un año. Y de ganar 1.000 pasó a ganar 23.000 por utilizar al banco como apalancamiento, vaya si hay diferencia!
Una herramienta más a tener en cuenta para incrementar nuestra inteligencia financiera!
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Saludos,
Martín Omar
M e parece perfecto el articulo es una muy buena salida de hacer negocios, yo la entiendo, por estoy con la idea de generar este tipo de operaciones, asi ejemplos como este me encantaria se sirva seguir publicando.
definitivamente el que sabe sabe, que emocionante es todo esto, la verdad no había imaginado que se podía realizar, todo el mundo quiere tener una satisfacción inmediata, lo digo por he visto que las personas cuando venden algo quieren el dinero de contado y no hay una tecnica como esta para generar mas dinero. tengo una pregunta perdóname la ignorancia mira ¿ si tu quisieras vender la casa y tuvieras las dos opciones, la de recibir el dinero mes a mes o al año y con interés o recibir el dinero de contado y sin interés cual seria tu consejo y por que? gracias por tu ayuda
Para decidir, tendría en cuenta varios puntos, por ejemplo:
– Si me pagaran de contado, ¿con ese dinero podría generar más ganancia de la que obtendría por el interés del préstamo?, ¿con el mismo nivel de riesgo?
– Analizaría la situación económica de mi país, en ese momento: ¿es de incertidumbre, cuál es el panorama a futuro?
Saludos,
Martín Omar
Gracias Martin por estos artículos tan bien desglosados que haces, cada párrafo tiene un mensaje importante para nosotros pero que muchas veces se nos va de largo, y tu te dedicas a desprender cada mensaje oculto que hay allí. GRAN ARTÍCULO.
Hola Martín, estoy fascinado con tus enseñanzas espero y podamos charlar más del tema; se me ha presentado una oportunidad y quisiera oír tu consejo; espero ponerme en contacto contigo lo más pronto posible.
Roberto, si en algo te puedo ayudar, dejame un comentario que te lo contesto por email.
Saludos,
Martín Omar
Muchísimas gracias por recordárnos este ejemplo del libro de Kiyosaki!… es increíble lo que uno puede llegar a hacer con la inteligencia financiera adecuada. Para todos los que dicen que es imposible, NO EXISTEN LOS IMPOSIBLES!. Los únicos límites son nuestros miedos y esos los pone nuestra mente. Jugar a lo seguro es lo que hace un empleado y no un empresario, además, el mismo Robert nos recuerda en sus libros que para poder invertir en bienes raíces hay que conocer las leyes del país donde se quiere invertir, ésto es únicamente un ejemplo de mentalidad de empresario con buena educación financiera. Muchas Gracias!
Hola Sr Martin Omar, encantado de poder seguirle siempre dentro de esta gran comunidad de emprendedores, leer y a la vez seguir aprendiendo de la cantidad de ideas y formas de pensar que nutre esta comunidad. Soy seguidor de Kiyosaki desde hace tiempo y cada vez que releo sus libros me educo mas. Yo como Vendedor aplico mucho de lo aprendido, y es allí donde se gana mucho dinero ( es mi opinion personal) y todo radica en que la ganancia se obtiene es cuando se sabe comprar. Oportunidades y crisis siempre van a existir, pero como dice mi madre; » O nos ponemos a llorar, o salimos a vender el pañuelo». Le felicito por este gran aporte de conocimientos, que nos brinda en pos de tener mayor libertad financiera Sr Martin. Desde Venezuela, le Saludo…. Elias Savaia.
Realmente, como dices es iniciar a pensar en la manera de ganar, buscando un apalancamiento, para lograr el fín, y el asunto es arriesgarse. Tal vez lo mas difícil será hacerlo la primera ocasión, después quizas sea mas sencillo mirar las oportunidades. Y continuar osandose
Martín, tus comentarios son muy acertados, y también aportás muy buenas ideas, yo también vivo en Argentina y estoy convencida de que hay oportunidades, x ejemplo, a veces las oportunidades inmobiliarias se presentan conversando con la gente y no en las inmobiliarias ni en los avisos clasificados. Al menos a mí me pasó eso. Me siento como pez en el agua con ustedes, ya que me gusta mucho Kiyosaki, desde el 2006 que lo conozco. Saludos a todos. Sigamos en contacto. Silvia.
Coincido Silvia, las mejores oportunidades a veces llegan por canales alternativos a los convencionales.
Qué bueno que te sientas cómoda, es la idea, bienvenida!
Saludos,
Martín Omar
martin recibe un afectuoso saludo de quien t escribe desde mexico d.f. yo soy asiduo lector de la bibliografia de kiyosaki y me interesan mucho tus comentarios. estoy leiendo para entrar en los bienes raices y me gustaria estar en contacto a menudo contigo. chao
Rafael bienvenido, llegaste al lugar indicado.
Por supuesto, estamos en contacto.
Un gusto conocerte.
Saludos,
Martín Omar
Martin yo soy de Argentina, Buenos Aires, estos principios se pueden aplicar hoy en dia aca? En el libro la conspiracion de los ricos Kiyosaki pone otro ejemplo bastante bueno soobre bienes raices, no se si lo habras leido. Muy buena tu explicación, desde ya gracias!
Pablo, hoy marzo del 2013, el mercado inmobiliario Argentino está frenado, por varios temas (cepo del dólar, incertidumbre por los cambios del gobierno, etc.) y encima, las propiedades no bajan de precio, pero cuando el mercado inmobiliario está dulce, se pueden hacer buenos negocios en Argentina, hay que estar atento a los ciclos del mercado. Tenés que incorporar la información de este artículo como la de todos los demás a tu inteligencia financiera para utilizarlo literalmente o combinado cuando el contexto de la época acompañe, o se presente una oportunidad.
Por ejemplo, puede que el contexto global no acompañe, pero hace un tiempo, unos amigos de mi familia que en la crisis del 2001 migraron a España, querían vender la última propiedad que les quedaba en Argentina, se les había muerto el último familiar que les quedaba acá. Bajo este panorama, estando de luto, te imaginarás que no tenían ganas de andar viniendo para tramitar la venta de una casa. Tenían como opción dejarle un poder a alguien para que se las vendiera, pero ellos estaban abiertos a vender la propiedad a un conocido en cuotas con tal de desligarse del tema.
Este ejemplo, escapa al contexto del país, por lo tanto hay que estar atendo porque las oportunidades se pueden presentar igual.
(Creo que no hay un libro en el que kiyosaki no hable sobre bienes raíces jaja!, es algo a lo que le dedicó mucho estudio, tiempo y dinero)
Saludos, y gracias por el comentario
Martín Omar
Hola Martin gracias por compartir ejemplos tan valiosos para el aprendisaje, tu hablastes de que hay que estar atentos a los siclos del mercado me gustaria comprender mas sobre este tema pues Roberth Kiyosaki habla de un siclo 20-10-5 que no logro comprender, pues me gustaria que dedique un blog sobre este tema.
Edi, en algún momento voy a hacer algún artículo relacionado y como estás suscripta a esta página, te llegará por email, pero básicamente, los ciclos 20-10-5 de los que se refiere Kiyosaki en su libro “El juego del dinero”, son tendencias que suceden cada cierta cantidad de tiempo 20 años – 10 años – 5 años, que tienen una cierta repercusión financiera en la bolsa y en el mundo.
En resumidas cuentas:
• El 20 se refiere a que aproximadamente cada 20 años las acciones son propensas a ir en alza, en aumento de valor hasta llegar a un desplome. Cuanto más cercano esté ese período de los 20 años, más cercano estaríamos al desplome (hablando en términos muy generales).
• El 10 se refiere a que luego de esos 20 años, llegan otros 10 años en donde productos como el oro, la plata, el petróleo y las propiedades son más buscadas para invertir.
• El 5 se refiere a que cada 5 años sucede una catástrofe, y el caso que cita Kiyosaki en el libro como uno de los últimos de esa época era el de las Torres Gemelas.
Son tendencias, como decirte: «En ciertas zonas desérticas llueve muy poco pero la tendencia indica que por año al menos esto sucede como mínimo 2 veces». Esto te daría la pauta de que es muy probable que llueva pronto si se está terminando el año y solo llovió una vez ese año. Con las inversiones pasa algo similar, hay ciertas tendencias marcadas.
Saludos,
Martín Omar
Martin, donde estas fisicamente, me gustaria hablar contigo.
Gracias
Gustavo, un gusto, estoy en Argentina, Buenos Aires. Te envío un email.
Saludos,
Martín Omar