DE ROBERT KIYOSAKI
Cómo invertir en bienes raíces, por Robert Kiyosaki.
En “El cuadrante del flujo del dinero” (tercer libro de Kiyosaki) se cita un ejemplo interesante de cómo invertir en bienes raíces. El nombre del capítulo es: “Sea el banco, no el banquero”, esto ya lo dice todo. Esta operación no trata solo de la compra-venta de una propiedad, sino también de cómo generar un activo con dinero “creado”, es decir dinero que no se poseía, tal cual como lo hacen los bancos. Veamos el ejemplo…
Este artículo surge a raíz de la consulta que me hizo Pedro en el artículo “LOS RICOS INVENTAN EL DINERO”.
Cómo invertir en bienes raíces.
(Analizando un ejemplo de Kiyosaki)
Kiyosaki se interesó por una propiedad de un valor de 100.000 dólares. Comenzó la gestión para adquirirla y negoció un excelente precio en efectivo de 80.000 (esto demuestra por qué llegó a ser uno de los mejores vendedores en Xerox, por su poder de negociación tanto para comprar como para vender). De los 80.000 solo contaba con 10.000 y para completar el faltante, solicitó un préstamo bancario por 70.000.
Para lograr vender el bien raíz en poco tiempo, publicó un aviso muy tentador (con este aviso me darían ganas de llamarlo ahora mismo):
“Casa en venta. Dueño desesperado. No se requiere autorización bancaria. Bajo pago inicial, fáciles pagos mensuales.”
Wow, este aviso es genial, solo falta que diga “venga con un dado y si saca un 3 se la lleva gratis”!
Dato: Para la época en que Kiyosaki realizaba estas operaciones, comenta que demoraba entre 1 y 4 semanas terminarlas, desde que compraba hasta que vendía.
Los números del caso
• 100.000 Es el valor de mercado de la casa.
• 80.000 Es el precio por el que la compra.
• 10.000 Es lo que Kiyosaki pone de sus ahorros para la compra de la casa.
• 70.000 Es el préstamo que Kiyosaki toma del banco.
Consiguió un comprador para la casa en menos de un mes que estuvo dispuesto a pagar 100.000 pero en cuotas, por lo tanto serían 100.000 más intereses.
Para asegurarse el negocio, Kiyosaki implementó un contrato con una garantía por 100.000 (que no quiere decir que se la vendió a 100.000, solo es una suma para tener como garantía.) Si el comprador dejaba de pagar en algún momento, Kiyosaki podía volver a vender la propiedad a otro, sin tener que regresarles el dinero pagado hasta el momento.
Kiyosaki explica:
“El efecto neto es que he creado 30.000 dólares en mi columna de activos, por los que me pagarán interés”.
No termina de cerrar bien la explicación de cómo es que va a cobrar interés por esos 30.000 que menciona, pero podemos analizarlo.
Volvamos a los números para refrescarlos:
• 80.000 Es el precio por el que compra la propiedad.
• 10.000 Es lo que Kiyosaki pone de sus ahorros para la compra de la casa.
• 70.000 Es el préstamo que Kiyosaki toma del banco.
• 100.000 + intereses es el valor en que vende el bien raíz, pero casi todo en cuotas (aunque la garantía es por 100.000)
Para hacer el ejemplo simple y claro:
• Supogamos que el banco le cobra un interés de un 10% (anual) por el préstamo de 70.000.
• Supongamos que el anticipo que Kiyosaki le cobra al comprador de la casa es de 10.000
• Supongamos que Kiyosaki, le cobra al comprador de la casa el mismo porcentaje de interés que cobran los bancos, un 10% (anual) por los 90.000 restantes.
• Supongamos que kiyosaki financia el pago total de las cuotas a 1 año.
Nota: la elección de un 10% de interés anual, es para hacer los números redondos.
La situación vista del lado del empleado bancario
• Ve pasar a diario este tipo de operaciones, pero no ingresa en ninguna, simplemente cobra un sueldo a fin de mes. Si no se presenta cada jornada a trabajar, no cobra.
La situación vista del lado del banco
• Gana un 10% anual de 70.000, lo que es igual a 7.000
(Esto debería pagarlo Kiyosaki, aunque más adelante muestro como hizo para pagar interés solo por 60.000)
La situación vista del lado del comprador del bien raíz
• Tiene que pagar solo 10.000 de adelanto
• Consigue una financiación por 90.000, pagándole a Kiyosaki un interés de un 10% anual (9.000)
• Como la financiación se la da Kiyosaki, no requiere de gran pepeleo como le pediría un banco. La compra puede ser casi inmediata y el interés que le cobra kiyosaki es el mismo que le cobraría un banco.
La situación vista del lado de Kiyosaki
• Los 10.000 que puso de sus ahorros para pagar la propiedad se los solicita al nuevo comprador como anticipo. Por lo tanto, recuperó esos 10.000 en menos de un mes.
• Con esos 10.000 puede adelantar cuotas al banco. El préstamo que había sacado era de 70.000 – 10.000 (que adelanta). Ahora solo debe 60.000
• Los 60.000 restantes del crédito que le solicitó al banco + sus intereses, los va pagando con las cuotas que paga el nuevo comprador de la casa. Sería como “transferirle” el crédito al nuevo comprador. Pongo “transferirle” entre comillas porque no se hace esta transferencia en los papeles realmente.
• Gana 20.000 por haber comprado a 80.000 y haber vendido a 100.000
• Gana intereses por los 20.000 que ganó en la compra venta + 10.000 que puso. Los intereses son un 10% anual, por lo tanto, el 10% de 30.000 = 3000
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Diferencia entre Ganancia de capital y Activos
Los 20.000 que ganó por realizar una compra-venta es una GANANCIA DE CAPITAL.
Los 3.000 que ganó por intereses son ganancias generadas por un ACTIVO. Todos los meses le ingresaba dinero a su bolsillo sin hacer más nada.
Conclusiones finales
Básicamente lo que hizo fue, primero ganar 20.000 por la rebaja que pudo conseguir. Luego apalancarse con dinero del banco y en cierta forma transferir el pago del crédito al nuevo comprador. Luego cobró intereses por esos 20.000 que se ganó y además cobró intereses por 10.000 que puso de su bolsillo.
Una vez que recuperó sus 10.000, ¿para qué adelantó cuotas al banco? Lo hizo para poder cobrar él, el interés por esos 10.000 en vez del banco. Si no los adelantaba, el banco cobraría interés por 70.000, pero como los adelantó, el banco solo cobraría interés por 60.000, el interés por los 10.000 restantes se los quedaba él.
Si hubiera tenido que hacer un negocio similar pero sin apalancarse en el banco, solo poseía 10.000 en mano, por lo tanto, podía solo ganar el 10% de esa suma = 1.000 en un año. Y de ganar 1.000 pasó a ganar 23.000 por utilizar al banco como apalancamiento, vaya si hay diferencia!
Una herramienta más a tener en cuenta para incrementar nuestra inteligencia financiera!
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Saludos,
Martín Omar
Es muy interesante tratar sobre estos temas que gran parte de la población desconoce, el marketing comercial.
Que tal Omar…
Excelente ejemplo para despertar el cómo invertir… lo cierto es que no en todos los países se pueda aplicar el ejemplo, pero de alguna forma nos da una idea de cómo manejar el dinero, como adquirir un bien a través del apalancamiento. Es como comprar algunos productos a precio de mayoreo y quizás pagarlos una parte con nuestros ahorros y otra a través de un crédito bancario… y tener esos clientes potenciales (Nicho de mercado), que compre nuestro producto. Y ya habiendo recuperado la inversión por las ventas que se generen, ir pagando a capital o antes de las fecha límite de pago de la tarjeta.
Se puede empezar comprando productos o bienes más baratos o económicos, de fácil recompra, ya que los bienes e inmuebles toma tiempo venderlos y requiere tiempo, estudio, trabajo y esfuerzo.
Saludos.
Atte. Chema, Chema Hernández.
Una vez que recuperas el pago inicial de una inversion, puedes buscar otro activo o pagar al banco para reducir hipotecas mas intereses. Cual de estas dos opcione es mas recomendable omar? Si me decido por la primera, cuando debo centrarme eliminar la hipoteca?
Antonio, te contesto con este artículo: ¿Reinvertir o pagar deudas?
Muy bien explicado a detalle, ese ejemplo lo explica Roberth Kiyosaki pero tu lo has detallado de una manera mas simple te felicito amigo, seria bueno estar en contacto por aqui en Peru hay una inversion interesante que se acomoda muy bien a el libro Escuela de Negocios de Roberth, que tambien puede ser de su interes, asi que podriamos conversar. Saludos desde Peru
Cuando quieras Daniel. Gracias por el comentario.
También soy de Perú. Cuéntanos Daniel a que negocio te referías. Saludos, muy buen artículo.
Hola Martin;
Me siento identificado con este tipo de Habilidades financieras, ya que el Asunto Principal es tener el Control de la situación y hacerle le seguimiento respectivo. En la actualidad soy un empleado que tiene laborando algo de 15 años y estoy pensando en tener mi propia empresa, estoy seguro que con estos tip lo voy a lograr.
Saludos.
impresionante Martin me gusto esa respuesta que le diste a Pamela, un consejo que me dieron que cuando lea algun libro que me enfoque cual es la finalidad y sentido, Robert Kiyosaki es muy claro las palabras son apalancamiento nos hacen rico o tambien pobres, saludos.
La verdad es que son unos consejos excelentes para cualquiera que quiera invertir en bienes raíces..
que buena explicación, como dice robert precisamente en ese libro, «entre mas dinero te deban, mas rico te haces»
En Chile no sirve, por lo general una casa para comprarla debe estar saneada sin deuda, para que la puedas inscribir en el conservador de bienes raíces, por lo que al momento de venderla y pasarle los papales al comprador la casa debe ya estar pagada en su totalidad
Gracias por tu comentario Ignacio. Entonces hay una parte que no se puede aplicar, la idea es encontrar otra alternativa que sea legal para poder llegar al mismo fin que sería: vender o comprar la casa en cuotas. Quizás en los papeles pueda figurar que la casa es 100% del comprador pero a la vez, pueda existir un contrato por detrás, o un acuerdo legal en el que figure una deuda por parte del comprador. Deuda que no tiene por qué tener que ver con la casa, pero la garantía de esa deuda puede ser la casa.
Saludos,
Martín Omar
Hola Martin, te felicito por el sitio, la solucion que propones no la encuentro buena, ya que en Chile somos muy cautelosos y los clientes se resguardan mucho. Tal vez podria ser un Leasing de la Vivienda, donde uno le arriende con compromiso de compra. Claro que hay que ser propietario primero de una vivienda. Y posterior al Leasing tratar de negociar con el banco o factorizar los pagos y asi que nos adelante dinero para comprar otra propiedad. Pero aca en Chile la Ley es clara y para hacer negocios en Viviendas hay que tener el Capital inicial, asi no existira nunca una Burbuja Hipotecaria como la que ha pasado en USA. Saludos
Pedro, es que «la solución», más que una «solución» es una «herramienta». Es como que me dijeras: «tu martillo no me sirve porque hoy tengo que cortar una madera, necesito un serrucho». Cuando el contexto cambie, y necesites un martillo, ¿qué vas a hacer con un serrucho?, o ¿cómo vas a buscar un martillo si no sabes que existe? Si las reglas cambian en Chile de un momento a otro, como podría pasar, o si tienes que ir a vivir a otro país por X motivo, este martillo serviría. En cada país el juego es distinto y con el tiempo cambian, por lo tanto, la idea principal de estos artículos es ir armando tu caja de herramientas para que puedas afrontar cualquier reto con cada vez más opciones.
Otra opción buena es pensar: ¿Cómo podría hacer lo mismo, o algo similar con las reglas que impone mi país? Si en tu país están prohibidos los martillos, no uses clavos, usa tornillos (me salió con rima).
Pedro, muchas gracias por tu comentario, es muy bueno que entre todos podamos plantear contextos y opciones.
Saludos,
Martín Omar
Jaja exacto martin. Esto es una herramienta señores es un ejemplo que sucedio hace años, otro ejemplo: si una persona te enseña a sumar con 2+2 significa que para todo vas a usar ese 2+2? En ocasiones vas usar un 2+3 y van a ver situaciones donde vas a tener que hacer cosas muucho mas complejas.
No nos pueden dar todo masticadito, trabajen gratis y sean creativos.
Ami este ejemplo me sirvio mucho y me dio alternativas a estudiar ciertas areas que podre utilizar en mi pais (Perú) para poder aplicar o generar una idea similar si fuese el caso.
Yo estudio ingenieria electronica y telecomunicaciones, porque me gusta, me apasiona esa carrera y aveces se me torna muy aburrido estudiar contabilidad, legislación laboral, legislación empresarial, derecho (leyes) y regresar de nuevo a las matemáticas basicas y a las letras pero me di cuenta que la ingenieria te despierta el ingenio, y la educación financiera te despierta otro tipo ingenio el ingenio financiero.
Gracias al tiempo dedicado a este espacio martin.
En el Perú se puede aplicar este mismo ejemplo, las leyes no son tan rigurosas a menos que estés en la capital, pero eso no es problema ya que donde se solicitan mas bienes inmobiliarios son en provincias.
Ignacio, gracias por avisar que no es posible en Chile, Yo también vivo en Chile. Estoy interesada en invertir, ya voy en el 3er librode Robert Kiyosaki, y estoy fascinada. Además, estoy siguiendo el Programa Elegir ser Rico…cuéntame en qué estás tú, quizás podemos compartir algunas ideas… Saludos
Martín, gracias por la info!!
Pamela, yo me concentraría en «cómo podría hacer que sea posible» más que en que no es posible. A mi me gusta desafiarme a mí mismo pensando «seguro que alguien lo puede hacer, entonces tengo que encontrar esa forma». El pensamiento «no se puede», te deja en «modo pasivo», el pensamiento de «una forma debe de existir», te deja en «modo activo» (haciendo un juego de palabras entre activo y pasivo.)
Saludos,
Martín Omar
Saludos Martín, te felicito por esos comentarios tan acertados, igual que al resto. En particular pienso que no hay un solo camino para llegar a un fin, de hecho hay un concepto que identifico y que Kiyosaki maneja muy bien que son «Los Paradigmas», es decir, en resumidas palabras hacer las cosas siempre de una misma manera; debemos saber identificar en que momento es bueno romper un paradigma para entrar en otro y hacerlo cuantas veces sean necesarias.
Por lo que pienso que el ejemplo en cuestión se adapta a cualquier país del mundo, solo que en todos los países no se ejecutaría de la misma manera pero en contexto es totalmente viable.
Saludos.
Totalmente de acuerdo Oscar!
Siempre manejamos los ejemplos compardándolos como «herramientas» a utilizar en el contexto (tiempo, espacio) adecuado. A veces esas herramientas necesitan cierta adaptación para algunos trabajos o momentos, pero es bueno tenerlas como base porque nos proporcionan múltiples opciones a la hora de resolver un problema.
Gracias por aclararlo.
Martín Omar
Pero si te das cuenta la casa en el ejemplo de arriba esta totalmente pagada, la deuda del banco es tuya y el pago del comprador es directamente hacia ti asi que todo esta en regla n.n
jurmen, coincido con tu opinion, no hay ningun gravamen hipotecario sobre la propiedad objeto de la venta, y la obligacion creada con el banco es totalmente personal o puede ser con alguna otra garantía, no necesariamente tendria que ser con el objeto (bien inmueble) de la venta.. se puede buscar la menera correcta para lograr esta maravillosa tecnica del Sr. KIYOSAKI
SOY UN NOVATO EN ESTE NEGOCIO Y ESTOY POR CERRAR MI PRIMER VENTA DE UNA PROPIEDAD. QUIERO CONSEJOS GRACIAS. EXCELENTES COMENTARIOS.
hola carlos
yo tambien soy novato en los negocios, pero me gustaria conocer que has hecho para lograr cerrar esta venta
El ejemplo está muy bien pero no en todos los países se permite este tipo de negocio, ya que el comprador esta pagando una cuota balón que no se permite en todo los países ya que el comprador queda con una carga muy pesada.
Hola Simón, por lo que yo entiendo en España que es donde vivo, esto se puede hacer (no conozco bien el tema, aun estoy comenzando con esto) bajo la forma de alquiler con opción a compra, es decir yo le debo al banco y mi inquilino me debe a mi con derecho a que sea suyo.
De todos modos eso que llamas «cuota balón» ¿qué es?,
Es lo que Robert llama un pollito. «No puedes hacer esto aqui»
Hola Martin, son muy interesantes los consejos que aportas, te felicito por ello; quiero consultarte una situacion o mas bien un proyecto de negocio que quiero emprender; se trata de iniciar un negocio de comida (mariscos)… para iniciarlo necesito encontrar un terreno en venta o renta, me asociare con mi Hermana, mi duda es la siguiente, cuento con 2 creditos para vivienda intactos, el de mi esposa y el mio (infonavit), mi idea es realizar una autocompra de una vivienda usada que es la de mis padres, utilizar los 2 creditos para que el dinero les sea otorgado a ellos por «vender la propiedad» pero el dinero fisicamente me lo entregarian a mi.
mi temor es quemar esos 2 cartuchos para adquirir 2 viviendas haciendome del dinero que me financien, obviamente tendria que pagar la deuda de mi credito y el de mi esposa, pero tendria dinero a la mano para emprender mi negocio, no se si sea conveniente esa idea; actualmente estoy viviendo en una casa que nos regalo mi suegra y aun la está pagando ella. Lo comento porque es un bien inmueble con el que cuento.
Que consejos me puedes dar al respecto?…
Hola Carlos, no había visto que también me habías escrito por acá, así que te respondí a esta misma consulta que me mandaste por email.
Saludos,
Martin Omar.